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Tiny-House-Baugenehmigung

Mieten, pachten, kaufen – die verschiedenen Möglichkeiten für ein Dach über dem Kopf haben ihre Vor- und Nachteile. Mieten ist flexibel, aber nicht wirtschaftlich, pachten bedeutet wirtschaftlich flexibel, aber an Bedingungen geknüpft sein und kaufen ist wirtschaftlich, aber auch aufwändig, unflexibel und bringt eine große Verantwortung mit sich. Dennoch ist der Schritt in die Unabhängigkeit für viele Menschen in Deutschland oft an den Kauf eines Grundstücks mit Eigenheim gekoppelt.

Sind die Kosten für ein großes Grundstück mit Einfamilienhaus zu hoch, ist der Wunsch nach Flexibilität oder einem nachhaltigeren Leben groß, bietet sich ein Tiny House als Lösung für die eigene Selbstständigkeit an.

Die Tiny-House-Bewegung in den USA transportiert die romantischen Bilder des freien und unabhängigen Lebens mitten in der idyllischen Natur, die die eigentlichen Gegensätze, Eigentum und Flexibilität, miteinander kombiniert. In Deutschland sehen sich Besitzer in spe der kleinen Häuser allerdings mit einigen Hürden konfrontiert, die, je nach Haustyp, Transport- und Nutzungsart der Tiny Houses und den eigenen Ressourcen und Bedürfnissen, für Ratlosigkeit sorgen können.

Dennoch ist der Bau eines Tiny Houses nicht unmöglich. In diesem Ratgeber finden Sie Informationen rund um die Tiny-House-Baugenehmigungen, damit Ihrem Bauvorhaben nichts mehr im Weg steht.

Für welche Haus-, Transport- und Nutzungsarten Baugenehmigungen benötigt werden

1. Haustypen von Tiny Houses

Bei Tiny Houses werden grundsätzlich drei Haustypen unterschieden:

  • Ein Mini House, auch Kleinhaus, Mikrohaus, Singlehaus oder Nomadhome genannt, ist ein stationär errichtetes Gebäude, das bis zu 100 Quadratmeter groß sein kann. Es muss in ausgewiesenen Wohngebieten oder Ferienhaussiedlungen errichtet werden und benötigt daher eine Baugenehmigung.
  • Ein Modulhaus, auch Containerhaus, Systemhaus, Systemgebäude, modulares Raumsystem, Raumzellen, Systembau oder modulares Bauen genannt, ist ein transportierbares Gebäude, das zwischen 15 und 100 Quadratmeter groß sein kann. Die einzelnen Module lassen sich flexibel zusammenstellen, sodass einzigartiger Wohnraum entsteht. Durch den stationären Charakter auf Grundstücken benötigt ein Containerhaus ebenfalls eine Baugenehmigung.
  • Ein Haus auf Rädern oder auch Tiny House on Wheels (THOW) genannt, ist ein bewohnbares Fahrzeug, das circa bis zu 25 Quadratmeter groß sein kann. Es wird direkt auf einen Trailer gebaut, sodass dieser ein fester Bestandteil des Eigenheims ist. Da es sich hierbei nicht um ein Gebäude handelt, benötigt es auf ausgewiesenen Stell- oder Standplätzen keine Baugenehmigung. Auch auf Pachtgrundstücken kann ein mobiles Tiny House bewohnt werden, da diese Genehmigung im Pachtverhältnis erteilt wird. Auf ausgewiesenen Wohngrundstücken hingegen unterliegt auch das fahrbare Haus dem Baurecht, wenn es bewohnt werden soll.

2. Transportarten von Tiny Houses

In Bezug auf Tiny Houses werden konform mit den Haustypen drei Transportarten unterschieden:

  • Stationär
    Stationäre Mikrohäuser gelten offiziell als Gebäude und unterliegen somit ausschließlich dem Baurecht.
  • Transportierbar
    Die transportierbaren Systemgebäude gelten als Gebäude, wenn sie auf einem Grundstück, das als Wohnraum ausgewiesen ist, platziert und bewohnt sind. In diesem Fall unterliegen sie ebenfalls dem Baurecht, da sie, wenn auch ohne Fundament, zur Nutzung stationär aufgestellt werden müssen. Befinden sich die Raumzellen auf einem Trailer, gelten sie als Ladung und unterliegen dem Straßenverkehrsrecht.
  • Mobil
    Tiny Houses on Wheels sind Fahrzeuge, die auf Grundlage des Straßenverkehrsrechts errichtet werden müssen, um sicher am Straßenverkehr teilnehmen zu können. Auf Stellplätzen von Wohngrundstücken dürfen Fahrzeuge ohne Baugenehmigung nur ungenutzt abgestellt werden.

3. Nutzungsarten von Tiny Houses

  • Hauptwohnsitz

    Als Hauptwohnsitz können stationäre Kleinhäuser und modulare Raumsysteme sowie mobile Häuser auf Rädern angemeldet werden. Mikro- und Containerhäuser müssen dafür auf Wohngrundstücken platziert sein, für die eine Baugenehmigung notwendig ist. Fahrbare Häuser benötigen einen ausgewiesenen Standplatz, beispielsweise eine Parzelle auf einem Campingplatz für Dauercamper. Hier gilt die Camping- und Wochenendplatzverordnung (CWVO) der Bundesländer, sodass es keiner gesonderten Genehmigung bedarf.

  • Nebenwohnsitz

    Den Nebenwohnsitz können Sie ebenfalls für alle drei Haustypen anmelden. Am verbreitetsten sind hier wohl die Ferien- oder Wochenendhäuser. Hier bedarf es in manchen Kommunen keine Baugenehmigung, wenn 50 Quadratmeter Wohnfläche nicht überschritten werden, da für die „Sondergebiete, die der Erholung dienen“, meist großzügigere Regelungen gelten.

  • Fahrzeug

    Zugelassen als Fahrzeug kann ein mobiles Haus beispielsweise auf einem Stellplatz des eigenen Wohngrundstücks unbewohnt stehen und benötigt keine gesonderte Genehmigung. Auf ausgewiesenen Standplätzen darf es zudem wohnlich genutzt werden.

Grundsätzlich gilt, dass eine Baugenehmigung immer dann notwendig ist, wenn das Tiny House auf einem Grundstück bewohnt werden soll. Damit wird es auf Grundlage der Landesbauordnung zu einem Gebäude der Klasse 1 und unterliegt dem jeweiligen Baurecht. Um sich an den regionalen Bebauungs- und Flächennutzungsplänen sowie Ortsgestaltungsansätze zu orientieren, ist zunächst entscheidend, das richtige Grundstück für den Bau des Eigenheims zu finden. Hilfreiche Informationen zur Tiny-House-Grundstückssuche und welche Regelungen es dabei zu beachten gilt, erfahren Sie hier.

Bebauungsrecht, regionale Bauvorschriften und örtliche Ortsgestaltungsansätze

In Deutschland sind die maßgeblichen Bauvorschriften durch die Landesverordnungen geregelt. Diese sind meist auf klassische Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser ausgelegt, was in der Praxis oft zu Problemen für Tiny-House-Bauherren führt. Die wenigsten Auflagen für den Bau eines Mini-Houses finden sich in Sondergebieten, Gebieten zur Wohnnutzungsentwicklung oder sogenannten Tiny-House-Siedlungen.

Die Mindestanforderungen der Bauvorschriften variieren je nach Bundesland. Zumeist werden aber folgende Punkte vorausgesetzt:

  • ein Aufenthaltsraum
  • eine Kochnische
  • ein Duschbad
  • eine Toilette
  • eine Blitzschutzanlage bei Häusern aus Holz
  • Zugang zum öffentlichen Wegenetz
  • Anschluss an Strom, Wasser und Abwasser
Tiny-House Inneneinrichtung

Bis auf wenige Ausnahmen müssen Aufenthaltsräume mindestens 2,4 Meter hoch und alle Räume mit einem Fenster oder einer funktionsfähigen Lüftung ausgestattet sein. Türen, Fenster, Treppen und insbesondere Fluchtwege unterliegen zum Beispiel ebenfalls der Landesverordnung.

Ortsgestaltungsansätze regeln hauptsächlich äußere Gestaltungsaspekte. Darunter fallen zum Beispiel:

  • eine Mindestgröße
  • die Dachform
  • Dachfarbe
  • das Verhältnis zwischen Giebel- und Traufseite
  • Fassadenmaterial
  • Fensterart
  • das Anbringen von Fotovoltaik- oder Windkraftanlagen

Genehmigungspflicht nach Landesverordnung

Ist ein Grundstück gefunden, das alle Voraussetzungen erfüllt, entscheidet die jeweilige Landesverordnung über die etwaige Genehmigungspflicht zum Bau des eigenen Tiny Houses. Grundsätzlich ist es ratsam, vor dem eigentlichen Antrag eine Bauvoranfrage an die zuständige Behörde zu stellen. Dadurch kann sichergestellt werden, dass Sie alle Kriterien für eine Baugenehmigung erfüllen. Etwaige fehlende Bedingungen können Sie dann in den eigentlichen Antrag einarbeiten.

Folgende Genehmigungspflichten können in den Bundesländern gelten:

1. Ein verfahrensfreier Bau

Für verfahrensfreie Bauvorhaben, wie beispielsweise üblich für Carports oder Gewächshäuser, müssen die Bauherren keinen Bauantrag stellen oder ein sogenanntes Kenntnisnahmeverfahren durchlaufen. Der Nachteil ist, dass eigenverantwortlich geprüft werden muss, ob das Vorhaben umgesetzt werden darf oder ob zusätzliche Genehmigungen von zuständigen Behörden eingeholt werden müssen. Beispiele hierfür sind der Standsicherheitsnachweis oder der Wärmeschutznachweis, die gegebenenfalls vorgelegt werden müssen. Die volle Verantwortung liegt hier bei den Bauherren, im Zweifel sollte also ein Experte hinzugezogen werden. Verfahrensfrei sind meist nur eingeschossige Gebäude mit bis zu 10 Quadratmetern Brutto-Grundfläche, außer im Außenbereich

2. Ein genehmigungsfreier Bau

Genehmigungsfreie Bauvorhaben sind Bauanzeige-, Kenntnisgabe- und Mitteilungsverfahren, deren Anforderungen je nach Bundesland verschieden sind. Wie beim verfahrensfreien Bauen muss hier kein Bauantrag gestellt werden. In diesem Fall muss der Bau allerdings „angezeigt“, das heißt der zuständigen Behörde mitgeteilt werden. Der Vorteil ist, bescheinigt die Baubehörde innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist nichts anderes, gilt das Bauvorhaben als genehmigt. Auch hier handelt es sich meist um Zusatzgebäude wie zum Beispiel Gartenhäuser.

3. Ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Der klassische Fall ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren, welches mehrere Monate in Anspruch nimmt. Hierbei muss der Antrag für eine Baugenehmigung inklusiver aller notwendigen Papiere unter Einhaltung der Fristen und aktuellen Vorgaben bei der unteren Bauaufsichtsbehörde schriftlich eingereicht werden. In diesem Fall muss ein unterschriebener Entwurf der Bauzeichnung von einer bauvorlageberechtigten Person beiliegen, um sicherzustellen, dass das Bauvorhaben dem Bebauungsplan entspricht.
Bauvorlageberechtigte Personen sind in der Regel Architekten oder Bauingenieure. Diese findet man beispielsweise in der Mitgliederliste der örtlichen Architektenkammer.

    • vollständig ausgefülltes und unterschriebenes Antragsformular
    • Beschreibung des zu errichtenden Gebäudes und dessen technische Details
    • Bauzeichnungen wie Grundrisse, Schnitte und Ansichten
    • Lageplan des jeweiligen Liegenschaftskatasters
    • Berechnung Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ)
    • Angaben zur Entwässerung, Wasserversorgung und Erschließung
    • Angaben zu den Baustoffen
    • weitere Nachweise zu Brandschutz, Statik, Wärmeschutz etc.
    • Berechnung der Baukosten (Grundlage der Gebührenberechnung)
    • Zustimmung der Nachbarn, da Bauvorhaben, insbesondere von Tiny Houses, bereits an der Nichtzustimmung von Nachbarn gescheitert sind

Eine weitere Möglichkeit ist das Engagieren einer Baufirma. Das vereinfacht das Bauverfahren deutlich, da dort alles aus einer Hand kommt. Die Baufirma kümmert sich nicht nur um alle benötigten Unterlagen für die Baugenehmigung und den Bau selbst, sondern auch um die Koordination notwendiger Arbeiten durch Fachingenieure, die sich beispielsweise um die Vermessung kümmern.

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