Tiny-House-Grundstücke

Freiheit, Ruhe und sich auf das Wesentliche konzentrieren – viele erfüllen sich mit dem Leben in und mit einem Tiny House einen Traum. Darin kann das eigene Leben mehr oder weniger autark gestaltet werden. Nicht nur innerhalb des Eigenheims, denn die Minimalhäuser sind oft mobil. Rein theoretisch können sie an jedem Ort stehen, wenn der Boden eben und fest ist, da sie wenig Platz benötigen. Außerdem haben die kleinen Häuser durch die ressourcenschonende Herstellung und Bauweise sowie dem geringen Materialbedarf eine wesentlich niedrigere CO2-Bilanz, was sie deutlich umweltfreundlicher als herkömmliche Einfamilienhäuser macht. Die Planung der kleinen Eigenheime ist dabei so ausgerichtet, dass der Raum optimal genutzt wird und ein bis zwei Personen ausreichend Platz zum Leben haben.

Obwohl der Trend rund um die kleinen, aber stilvollen Tiny Houses immer beliebter wird und inzwischen auch in den Verwaltungen von Städten und Kommunen angekommen ist, liegt wohl die größte Schwierigkeit darin, einen geeigneten Platz für das neue Eigenheim zu finden.

Naturliebhaber und Ferienhausanbieter suchen nach idyllischen Plätzen am Wasser, in den Bergen oder im Wald. Andere wünschen die Nähe zur Stadt, um das geschäftige Treiben um sich zu haben und wieder andere wollen klassisch in einem Neubaugebiet bauen, nur nicht so groß und teuer wie üblich.

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Abgesehen davon, dass attraktive Grundstücke oder Standplätze hart umkämpft und teilweise unbezahlbar sind, haben es Tiny-House-Besitzer in vielen Regionen aufgrund örtlicher Bestimmungen doppelt schwer. Mit diesem Ratgeber wollen wir Sie bei der Suche eines geeigneten Grundstücks unterstützen.

Die Vorteile eines Tiny Houses zusammengefasst:

hohe Kostenersparnis beim Bau im Vergleich zu herkömmlichen Einfamilienhäusern
günstiger Unterhalt durch die geringe Größe
umweltfreundlich und nachhaltig
clever genutzter Raum für bis zu zwei Personen
weniger Fläche zu reinigen und zu warten
bei mobilen Mikrohäusern: Freiheit und Flexibilität

Mögliche Tiny-House-Grundstücke nach Nutzungsgrund

Die Entscheidung für ein Tiny House kann vielfältige Gründe haben: Kostenersparnis, Reiselust oder Rückzugsort vom Alltag. Grundsätzlich sollten Sie vorher gut überlegen, für welche Nutzungsart das kleine Eigenheim errichtet werden soll, da die Suche nach einem Platz davon abhängig ist:

als dauerhafter Wohnsitz mit festem Standplatz
als Rückzugsort für den eigenen Urlaub oder als Sommerheim mit festem Standplatz
als Ferienhaus für die Vermietung an Urlaubsgäste mit festem Standplatz
als mobiles Haus

Je nach gewünschter Nutzung gibt es verschiedene Vorschriften, die es zu beachten gilt.

Ortsgebundene Tiny Houses – dauerhafter Wohnsitz

Um dauerhaft in einem Mini-House leben zu können, wird ein Grundstück benötigt, das laut Baunutzungsverordnung für Wohnzwecke geeignet ist. Darunter fallen beispielsweise reine Wohngebiete, Mischgebiete oder urbane Gebiete. Ein solches Grundstück kann selbstverständlich erworben, gemietet oder gepachtet werden. Das Besondere an Pachtgrundstücken ist, dass diese auch mit mobilen Tiny Houses als Wohnraum genutzt werden dürfen.

Tiny Houses benötigen meist nur um die 200 Quadratmeter, in Deutschland gibt es aber selten ausgewiesene Baugrundstücke unter 400 Quadratmeter. Die Suche nach einem geeigneten Grundstück sollte daher nicht vorzeitig eingeschränkt werden – auch, wenn der Preis gegebenenfalls nicht im Verhältnis zu den Kosten für das Haus selbst steht.

Die größte Hürde stellen bei der Suche nach Tiny-House-Grundstücken ohnehin die örtlichen Bauvorschriften und die Ortsgestaltungsansätze dar. Hier werden Rahmenbedingungen wie eine Mindestgröße, die Dachform oder das Verhältnis zwischen Giebel- und Traufseite festgelegt, die der Neubau aufweisen muss. Da neue Baugrundstücke meist für Einfamilienhäuser ausgelegt sind, kann es durchaus eine Herausforderung sein, ein Grundstück mit einer Baugenehmigung für Tiny Houses zu finden, da die Regelungen in jedem Bundesland und vielen Gemeinden variieren. Näheres zu Tiny-House-Baugenehmigungen können Sie hier nachlesen. Grundsätzlich gelten folgende Mindestanforderungen:

Aufenthaltsräume müssen mindestens 2,4 Meter hoch sein.
Das Haus muss über eine Küche verfügen.
Ein separater Sanitärbereich muss vorhanden sein.
Räume ohne Fenster müssen mit einer funktionsfähigen Lüftungsanlage ausgestattet sein.

Grundstücke, deren Planung einen eingeschossigen Bau vorsehen oder keinen festen Bebauungsplan haben, eignen sich daher meist besser. Diese finden sich oft im Innenbereich der Neubaugebiete. Im Außenbereich ist das Errichten von Mini-Häusern nur selten erlaubt.

Darüber hinaus verfügt ein geeignetes Grundstück bereits über Anschlüsse für Strom, Wasser sowie Abwasser beziehungsweise sie sind einfach erschließbar. Auch ein fester Zufahrtsweg ist unabdingbar.

Grundsätzlich gilt, dass durch aktives Fragen im Bekanntenkreis, in Tiny-House-Foren oder bei Behörden und durch das Recherchieren, beispielsweise im Grundbuchamt, gegebenenfalls Baulücken aufgespürt werden können, die sich für Ihr Tiny House anbieten.

Leben in einer Tiny-House-Siedlung

Einfacher wird es in sogenannten Tiny-House-Siedlungen, auch Dörfer genannt, die immer häufiger entstehen. Hier wird Baugrund gezielt für die Mikrohaus-Lebensweise ausgegeben, wodurch behördliche Widerstände deutlich geringer sind. Die Grundstücke werden oft zusammen mit einem Stellplatz sowie einer kleinen Terrasse angeboten.

Die ersten Siedlungen entstanden aus der Vorstellung heraus, in einer Gemeinschaft möglichst nachhaltig zu leben. Recycelbare Baumaterialien, erneuerbare Energien und die eigene ökologische Landwirtschaft standen dabei im Fokus. Die sogenannten Ökodörfer sehen sich als Alternative zu stetig steigenden Mietpreisen und engem Bauland.

Abgesehen davon, lassen auch die Hersteller selbst Tiny-House-Siedlungen entstehen, um ihren Kunden exklusive Stellplätze anbieten zu können. Dadurch wird sowohl die Wahrnehmung von Minihäusern in der Gesellschaft und Politik erhöht als auch mehr Baugrund für Tiny-House-Träumer erschlossen.

Deutschlandweit sind aktuell mehr als 30 Bauprojekte für Tiny-House-Siedlungen in Arbeit, teilweise sogar in Innenstädten. Einen Überblick über sich aktuell im Bau befindliche Tiny-House-Siedlungen gibt Ihnen diese Karte.

Tiny-House-Grundstücke im Kleingartenverein

Die wenigsten Tiny-House-Besitzer in spe sind sich darüber im Klaren, dass auch ein Grundstück in einer Kleingartensiedlung genutzt werden kann. Mehrheitlich entscheidet hier die Satzung der Kleingartengemeinschaft, was gebaut werden darf und was nicht. Das Baurecht der Kommune oder des Landes gilt in diesen Gebieten nicht. Ein Nachteil der Parzellen in Schrebergärten ist allerdings, dass sie meist nicht erschlossen sind. Um eine Versorgung mit Strom und Wasser sicherzustellen, muss daher im Vorfeld geplant und verhandelt werden. Zu beachten ist jedoch, dass es im Kleingartenverein nicht möglich ist, einen Hauptwohnsitz anzumelden.

Mobile und transportierbare Tiny Houses

Fahrbare Häuser sind besonders für Reiselustige und Freiheitsliebende interessant, da der gesamte Hausstand problemlos ohne größere Umstände mit in den Urlaub genommen werden kann. Auch Umzüge lassen sich so stressfrei gestalten, da das Tiny House direkt auf einem Trailer gebaut ist. Aber auch die etwas größeren Systemhäuser – auch Modulhäuser genannt – erfreuen sich zunehmender Beliebtheit. Diese können mithilfe eines externen Trailers transportiert werden. Offiziell als Fahrzeug gelten Tiny Houses, wenn sie inklusive des Trailers:

eine zulässige Gesamtlänge von 12 Metern,
eine zulässige Gesamtbreite von 2,55 Metern,
eine zulässige Gesamthöhe von 4 Metern und
ein zulässiges Gesamtgewicht von 3,5 Tonnen

nicht überschreiten.

Ist ein Tiny House auf Rädern als Fahrzeug ausgewiesen, kann es auf einem geeigneten Standplatz abgestellt werden. Dazu bedarf es keiner gesonderten Genehmigung der örtlichen Behörde, da in nahezu jeder Camping- und Wochenendplatzverordnung (CWVO) der Bundesländer das Aufstellen von Zelten, Wohnwagen, Mobilheimen und Bungalows erlaubt ist.

Dabei müssen zusätzlich folgende Punkte beachtet werden:

Die Grundfläche des Tiny Houses darf 50 Quadratmeter nicht überschreiten.
Aufenthaltsräume müssen mindestens 2,4 Meter hoch sein.
Das Haus auf Rädern muss über eine Kleinküche verfügen.
Ein separater Sanitärbereich muss vorhanden sein.
Räume ohne Fenster müssen mit einer funktionsfähigen Lüftungsanlage ausgestattet sein.
Stellplätze sind Parkplätze auf öffentlichem oder privatem Gelände, auf dem ein Fahrzeug ohne Nutzung abgestellt werden darf. Ausnahmen für Durchreisende sind üblich.
Soll das Tiny House wohnlich genutzt werden, muss es auf einem Standplatz abgestellt sein. Dieser wird meist mit der notwendigen Infrastruktur (Verfestigung, Anschlüsse an Strom und Wasser, Zufahrtsweg) angeboten.

Ist das Dauercampen erlaubt, können Sie Ihren Erstwohnsitz auf dem Campingplatz anmelden und das ganze Jahr über dort leben. Da die regionalen Bestimmungen für Dauercamper von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein können, sollten Sie sich in jedem Fall frühzeitig bei Ihrem Wunschplatz und der dazugehörigen Gemeinde informieren.

In Deutschland ist dies aktuell auch die verbreitetste Form des Lebens in einem Tiny House, da sie die geringsten Hürden mit sich bringt.

Tiny-House-Grundstücke in Ferienhaussiedlungen

Nicht nur als Hauptwohnsitz, sondern auch als Ferienhaus werden die Minihäuser immer beliebter. In vielen Ferienhaussiedlungen weltweit gibt es daher schon passende Standplätze.

Die Bebauungspläne in den Gebieten werden durch die Kommunen häufig freigiebiger ausgegeben, da der Wohnraum nur saisonal genutzt wird. Das bedeutet weniger Bestimmungen bezüglich der Gestaltung oder Ausstattung der Gebäude. Bauvorhaben für Häuser bis 50 Quadratmeter benötigen in vielen Bundesländern nicht einmal eine Baugenehmigung.

Ein Nachteil an Baugrundstücken in Ferienhaussiedlungen: Es ist meist nicht erlaubt, einen Hauptwohnsitz anzumelden. Manche Gemeinden genehmigen jedoch eine dauerhafte Wohnnutzung, sofern die Energieeinsparverordnung (EnEV) beim Bau eingehalten wird.

Die Dörfer tragen den Namen „Sondergebiete, die der Erholung dienen“, da es sich hierbei meist um die attraktiven Gebiete einer Region handelt, die auf Touristen ausgelegt sind. Ein Ferienhaus am Strand, in den Bergen oder am See ist damit relativ einfach umzusetzen. Diese Option ist naheliegend, wenn das kleine Eigenheim als Rückzugsort in der Urlaubszeit oder zur Vermietung an Touristen genutzt werden soll.

Allgemeine Tipps zur Wahl Ihrer Tiny-House-Grundstücke

Grundsätzlich sollten Sie bei der Wahl eines Grundstücks auf bestimmte Punkte achten. Diese variieren je nach individuellen Bedürfnissen und Anforderungen durch äußere Umstände. Die Relevanz der einzelnen Punkte kann daher persönlich eingeschätzt werden.

Beim Kauf eines Grundstücks können versteckte Kosten auf Sie zukommen. Daher empfehlen wir Ihnen, sich im Vorfeld mit den Themen Erschließungskosten und Baulasten auseinanderzusetzen. Gerade durch das knapper werdende Bauland erscheint für Sie vielleicht auch Bauerwartungsland interessant. Doch auch wenn die Grundstücke sehr viel günstiger angeboten werden, so ist bei Bauerwartungsland noch nicht abschließend geklärt, ob es sich später als Bauland eignet und ob sie eine Genehmigung bekommen, das Grundstück zu nutzen.

Abschließend sollten natürliche Gegebenheiten in die Entscheidung für oder gegen ein Grundstück miteinbezogen werden. Ob starke Regenfälle, Schneelastzonen oder regelmäßige Sturmfluten, das Wissen um bestimmte Gefahren macht nicht nur Ihre Bauplanung effizienter, sondern wirkt sich auch auf die Notwendigkeit zusätzlicher Versicherungen aus.

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